[轉] 為甚麼REITs的股價大跌?

近日中信泰富的事情弄得越來越大，似乎一日投資者得不到一個合理的解釋，一日他們都不會罷休。集團賬面損失，與其投資項目本身的體積相比，注碼絕對是下得太大了，所以有人認為集團內一定是有人利用公司錢去賭博。我們可以試想像一下以下的過程，正如一個賭恆生指數期貨的人，恆指急跌，跌到１８０００點時，他認為非常接近底部，所以他在那個水平出擊，買期指。誰知道恆指再急跌多一千點。因為１８０００點是底部，這個想法對他來說是非常堅定的，所以即使恆指再跌多一千點，他都只會認為那是接近底部的波幅，所以絕對不會在１７０００點平倉認輸。而這個想法亦導致他在１７０００點，更大手地去買期指。因為只要恆指一反彈，如反彈到１７５００點，他便不用輸，還可以多贏５００點。當然最後的結果便是事與願違，恆指續跌，跌至現在的１４０００點，而他因為中途加了注碼，所以輸得更加大。我相信中信泰富汪碼下大了也可能是經歷了這個過程。

　　現在連藍籌一天都可以跌５０％以上，還有什麼股票是安全的？在電視上看見有投資專家推薦房地產投資信託基金，即是REITs，如冠君產業信託，領匯等等。推薦的原因是它們風險低，息率高。其實我本身不是太喜歡這類產品，因為它給我的印象是，它們都是一些大地產公司的玩具。此時此刻，市場上應該只有一隻，便是香港政府分折的領匯，現價是比上市價高的，而其他全部股價都是潛水的。為什麼我會認為它們是大地產公司的玩具？去年經濟好，物業價值自然水漲船高，地產公司便以當時的高價把手上的物業沽給這些REITs，然後再上市賣給投資者。

　　近日全部REITs的股價都大跌，除了是受大市影響之外，還有因為基本因素正在改變。大家預期香港物業價格將會下跌，使得REITs的每股NAV下跌。而REITs跟一般股票不同之處，便是它們的負債比率一定要低於總資產的45%。所以當REITs的物業價值被下調時，高負債的REITs便有機會違反了此條例。市場害怕它們有再集資的需要，所以在有可能配股或供股的情況下，投資者還是先沽為妙。現在如果投資者真是想投資REITs，盡量不要買那些以高檔寫字樓為物業的。因為它們的租金上落比較大。前幾年持續好景，租金已經處於一個非常高的水平，來年它的租金收入一定會下跌。所以投資者最好選擇那些比較低檔的物業，而領匯便是一個最好的例子，因為它的客戶都是銷售些比較日常生活的產品，故受經濟影響比較小。而市場也反映了這一點，所以領匯的股價表現較其他同類為好。