REIT研究 - 冠君產業信託(2778)

基本資料

現價:1.49

2008年 (12月年結)中期業績

可分派收入: 787M

已發行基金單位數目: 4419M

每單位分派: 0.1781

股息率: 未計到

NAV:6.93

資產負債比率:30.5%

 

簡評

公司上市時資產只得中環花旗銀行廣場。今年向大股東高價購入朗豪坊商場及辦公室，由於只得兩項物業，風險較大，不過亦同時有利分析公司的表現。

 

跟陽光房託及泓富一樣，冠君產業信託上市時都有利率掉期及放棄分派等財技。不過至2008年6月，所有財技均已終止。然而，由於朗豪坊在08年5月買入，有1個月的業績反映在08年中期業績，公司亦發行可換股債券(理所當然，本廢唔係好識會計處理係點)，大大增加分折的難度。

 

中環花旗銀行廣場

根據公司以前年度的資料，租金收入的變化可以十分大。中期報告聲稱市值租金為125元，而公司平均租金為75元，估計09年租金收入可大約與08年持平，10及11年下降，12年希望回穩。

 

朗豪坊

辦公室3成租值的租約2010到期，45%2011年及以後到期。商場5成2010到期，1成2011年及以後到期。如果2010年經濟還未轉好，租金收入可能下降。

 

估值

   
 

理論上公司估值應包括下半年的分派。上半年財技外的分派為每股0.08，公司年報聲稱下半年財技外的分派會大幅提高。假設屬實，每股分派12仙，估值應相應提高。但swap unwind之後，財務成本應該都是real cash，理論上可分派收入應大約等於除FV gain外的稅後利潤。用09年的數據，應為0.06左右。木宰羊。