二手樓宇購買流程詳解

From: 大公報地產

買樓是人生大事，作為精明的消費者，買家必須熟悉整個交易流程，方可順利「上車」。

在香港購買二手樓宇的一般程序：

透過地產代理或自行物色單位

查看及參考同類單位的叫價、成交及間隔。間隔尤其重要，需注意個別單位是否有非法結構改動或僭建

找銀行估值，以確保借到所需按揭金額

向地產經紀索取土地註冊處記錄，並透過業主、經紀、管理員及大廈大堂報告板查明物業有否修葺令、扣押令、漏水、就大廈維修而要求業主繳款的決議或通知、所屬大廈或屋苑是否牽涉法律訴訟等

與業主議價

簽訂「臨時買賣合約」（簡稱「臨約」）前，宜先咨詢律師意見

簽訂「臨約」，並支付約樓價的3-5%作臨時訂金（俗稱「細訂」）；較保險的方法是把訂金以支票方式支付賣家代表律師樓，由後者代業主託管，如賣家單位按揭逾9成半甚至是負資產，這點尤其重要

在「臨約」中訂明充足的成交期，如需按揭，一般把成交日訂定2個月後

向銀行申請按揭

買方代表律師查看單位相關契據，並去信業主立案法團或管理公司查詢單位是否有維修令、大廈維修通知、欠交管理費或其他法律責任的情況，並向相關部門查詢是否有欠交差餉等問題

買方代表律師亦會審核業主代表律師所擬備的「正式買賣合約」

於簽訂「臨約」14天內到買方代表律師樓簽訂「正式買賣合約」及繳付「大訂」，一般為樓價的10%再減去細訂金額

於成交前約兩星期，預先申請水、電、煤等公用服務於成交日生效

一般於成交日前2-3日，買家到其代表律師樓簽訂轉名契及有關銀行按揭文件，並把樓價餘額（例如買家做7成按揭，已付10%訂金，餘額即20%）與印花稅等交由買方代表律師樓保管，及繳付律師費

買家於成交日前數個工作天帶備數碼相機驗樓，並向管理員查詢大廈最新的維修情況，如遇上問題，可向其代表律師求助

於成交日，買方代表律師樓把樓價餘額及有關文件交予賣方代表律師，如賣方把門匙交給其代表律師托管，那賣方代表律師將把門匙轉交買方代表律師

視乎賣方把門匙交予其代表律師或地產經紀，買家可於成交日從買方代表律師樓或經紀處取得單位門匙

一般於成交後付清經紀佣金

為穩妥起見，準業主宜於簽訂「臨約」前就土地註冊處記錄與買賣合約咨詢律師意見。