買樓收租之研究

 

忽略裝修，租霸，空置，經紀佣等成本及假設租金不變，如沒有按揭，租金收入最少需要有樓價的7.5%。看起來好像領匯的回報比買樓收租高很多，但其實主要是領匯運用槓桿所致。

要同樣使用槓桿，假設按息四厘，要追上領匯之回報的話每年租金收入需有樓價的6%。但如果不是新造按揭，按息應在3%或更低，收租的回報其實不比領匯差。

當然，如果預期租金升幅大於領匯可分派收入的升幅的話，暫時較低的回報是可以接受的。如果使用槓桿，以後利息大升的話，買樓及領匯的回報都會同時大為減少，不可不察。

領匯(823)回購之機遇

本文適用於本星期末至下星期初

 

通過回購領匯

假設政府通過回購領匯，政府可以選擇1)向基金股東回購 2)在市場回購。

 

第一個選擇 – 向基金股東回購

如用高溢價向基金回購，必定遭小股東炮轟：「點解剩係俾好孩子出貨？」。

如用折讓價回購，如果你是基金，有一個一定要買夠25%股票的人，你會平價賣給他嗎?

 

第二個選擇 – 在市場回購

仍可套用以上邏輯，作為股東，你會選擇1)用市場價即沽給政府 2)睇定先算。如果選1，即代表你認為市場價是非常高估了。除非市場價夠高，否則小股東沒理由以市價沽給政府。

以政府的思路(即寧得罪基金，莫明顯得罪市民)，必定在市場回購，或者用溢價優先小股東回購。無論採取任何方法，股價必然會升。

 

不通過回購領匯

既然不通過回購，已無膽沽貨或無膽買貨的基金及散戶必定入市，股價還會跌嗎?

 

------------------------------------------------------------

【新報訊】醫學界議員梁家騮將於本月17日，在立法會提出回購領匯的動議。社民連昨日召開黨團會議後決定，會就梁家騮的動議提出修正案，要求政府最少回購25%的領匯基金單位，以及承諾不再把新興建的公屋商場、停車場及街市賣給領匯，該修訂會由梁國雄於明日向立法會提出。

 

涉資94億料難度不大

社民連副主席陶君行表示，社民連原則上支持梁家騮的動議。但因為領匯股書裏列明，如要通過特別決議案，法定人數需持有不少於25%的基金。陶君行認為，政府若要左右領匯董事局大局的話，梁家騮建議回購的20%並不足夠，社民連遂要求政府回購不低25%的領匯基金單位。

社民連以上周五領匯的收市價，每單位14.68元計算，政府須斥資79.4億元回購；若以過去52週平均價，即每單位17.35元收購，涉及金額則為93.8億元。陶君行指，房屋署有600億元累積盈餘，出資不超過100億元作回購，難度應該不大。

陶君行批評，領匯方面只專注能賺錢的核心業務，卻大幅增加商戶租金、扼殺小商戶經營空間及漠視居民生活需要。陶表示，他們現在不是要求政府百分百回購領匯基金，相信小股民不會趁「托價」，而且政府亦應趁有領匯股東出貨時「執貨」，以保障公屋居民享用街市、商場等措施的權利。

REIT研究 - 領匯 (823)

(柴按:原文十一月頭發佈，錯手delete了, 好在google仲有copy)

基本資料

現價:13.4

07/08年 (3月年結)業績

可分派收入: 1602M

已發行基金單位數目: 2158M

每單位分派: 0.74

股息率: 5.5%

NAV: 14.16

資產負債比率:39.3%

估值

REIT研究 - 冠君產業信託(2778)

基本資料

現價:1.49

2008年 (12月年結)中期業績

可分派收入: 787M

已發行基金單位數目: 4419M

每單位分派: 0.1781

股息率: 未計到

NAV:6.93

資產負債比率:30.5%

 

簡評

公司上市時資產只得中環花旗銀行廣場。今年向大股東高價購入朗豪坊商場及辦公室，由於只得兩項物業，風險較大，不過亦同時有利分析公司的表現。

 

跟陽光房託及泓富一樣，冠君產業信託上市時都有利率掉期及放棄分派等財技。不過至2008年6月，所有財技均已終止。然而，由於朗豪坊在08年5月買入，有1個月的業績反映在08年中期業績，公司亦發行可換股債券(理所當然，本廢唔係好識會計處理係點)，大大增加分折的難度。

 

中環花旗銀行廣場

根據公司以前年度的資料，租金收入的變化可以十分大。中期報告聲稱市值租金為125元，而公司平均租金為75元，估計09年租金收入可大約與08年持平，10及11年下降，12年希望回穩。

 

朗豪坊

辦公室3成租值的租約2010到期，45%2011年及以後到期。商場5成2010到期，1成2011年及以後到期。如果2010年經濟還未轉好，租金收入可能下降。

 

估值

   
 

理論上公司估值應包括下半年的分派。上半年財技外的分派為每股0.08，公司年報聲稱下半年財技外的分派會大幅提高。假設屬實，每股分派12仙，估值應相應提高。但swap unwind之後，財務成本應該都是real cash，理論上可分派收入應大約等於除FV gain外的稅後利潤。用09年的數據，應為0.06左右。木宰羊。

REIT研究 - 陽光房託(435)

基本資料

現價:1.17

07/08年 (6月年結)業績

可分派收入: 258M

已發行基金單位數目: 1514M

每單位分派: 0.2442

股息率: 21%

NAV: 3.41

資產負債比率:36.6%

財技

租金包底 - Page 391

四叔為2007-2009年的租金包底。即如果實際租金少於收購房產時所的保證租金，四叔會向陽光房託支付租金差額:

截至六月三十日止財政年度	保證租金
2007	405M
2008	429M
2009	455M

2008年度應收包底金額為90M。

放棄分派契約 - Page 396

四叔放棄所擁有的部份基金2007-2011年的分派:

截至六月三十日止財政年度	放棄分派基金單位數目
2007-2009	442M
2010	265M
2011	221M

利率掉期 - Page 51

公司開始時支付一筆掉期費用，換取5年的掉期期間較低的定額利息，作為對沖利率風險之用。掉期費用會在5年內攤銷，實際利息支出應不會減少 。但是，由於在開始時支付了部份的利息(即掉期費用），以後五年實際需要支付的現金會減少，所以在掉期期間可分派的現金增加。

截至六月三十日止財政年度	可分派現金增加
2008	42M
2009	44M
2010	46M
2011	48M

估值

估值	Discount Rate	Perpetual Growth
樂觀	6%	2%
正常	9%	1%
保守	11%	0%

	2009	2010	2011	Perpetual	估值
PV (樂觀)	0.24	0.11	0.10	1.93	2.38
PV (正常)	0.23	0.11	0.09	0.96	1.39
PV (保守)	0.22	0.10	0.09	0.70	1.12