廢柴基金十二月結

本月有驚無險，順利收取期權金740點。

1月權iv大降，先沽120p@300及160c@250。
上下只得四千點，有點不安。

第二張call會在下星期初開。

考慮再開一套遠行使價大期作賭博之用。

二手樓宇購買流程詳解

From: 大公報地產

買樓是人生大事，作為精明的消費者，買家必須熟悉整個交易流程，方可順利「上車」。

在香港購買二手樓宇的一般程序：

透過地產代理或自行物色單位

查看及參考同類單位的叫價、成交及間隔。間隔尤其重要，需注意個別單位是否有非法結構改動或僭建

找銀行估值，以確保借到所需按揭金額

向地產經紀索取土地註冊處記錄，並透過業主、經紀、管理員及大廈大堂報告板查明物業有否修葺令、扣押令、漏水、就大廈維修而要求業主繳款的決議或通知、所屬大廈或屋苑是否牽涉法律訴訟等

與業主議價

簽訂「臨時買賣合約」（簡稱「臨約」）前，宜先咨詢律師意見

簽訂「臨約」，並支付約樓價的3-5%作臨時訂金（俗稱「細訂」）；較保險的方法是把訂金以支票方式支付賣家代表律師樓，由後者代業主託管，如賣家單位按揭逾9成半甚至是負資產，這點尤其重要

在「臨約」中訂明充足的成交期，如需按揭，一般把成交日訂定2個月後

向銀行申請按揭

買方代表律師查看單位相關契據，並去信業主立案法團或管理公司查詢單位是否有維修令、大廈維修通知、欠交管理費或其他法律責任的情況，並向相關部門查詢是否有欠交差餉等問題

買方代表律師亦會審核業主代表律師所擬備的「正式買賣合約」

於簽訂「臨約」14天內到買方代表律師樓簽訂「正式買賣合約」及繳付「大訂」，一般為樓價的10%再減去細訂金額

於成交前約兩星期，預先申請水、電、煤等公用服務於成交日生效

一般於成交日前2-3日，買家到其代表律師樓簽訂轉名契及有關銀行按揭文件，並把樓價餘額（例如買家做7成按揭，已付10%訂金，餘額即20%）與印花稅等交由買方代表律師樓保管，及繳付律師費

買家於成交日前數個工作天帶備數碼相機驗樓，並向管理員查詢大廈最新的維修情況，如遇上問題，可向其代表律師求助

於成交日，買方代表律師樓把樓價餘額及有關文件交予賣方代表律師，如賣方把門匙交給其代表律師托管，那賣方代表律師將把門匙轉交買方代表律師

視乎賣方把門匙交予其代表律師或地產經紀，買家可於成交日從買方代表律師樓或經紀處取得單位門匙

一般於成交後付清經紀佣金

為穩妥起見，準業主宜於簽訂「臨約」前就土地註冊處記錄與買賣合約咨詢律師意見。

買樓收租之研究

 

忽略裝修，租霸，空置，經紀佣等成本及假設租金不變，如沒有按揭，租金收入最少需要有樓價的7.5%。看起來好像領匯的回報比買樓收租高很多，但其實主要是領匯運用槓桿所致。

要同樣使用槓桿，假設按息四厘，要追上領匯之回報的話每年租金收入需有樓價的6%。但如果不是新造按揭，按息應在3%或更低，收租的回報其實不比領匯差。

當然，如果預期租金升幅大於領匯可分派收入的升幅的話，暫時較低的回報是可以接受的。如果使用槓桿，以後利息大升的話，買樓及領匯的回報都會同時大為減少，不可不察。

廢柴基金思想篇(2) - Naked Put

廢柴基金採用naked put，本意為鎖定買入價。最差的情況為期權變成深入價內，等於買入股票後股價續跌。

 

如果股價大升，可以選擇1)等結算2)買回期權，再沽出行使價較高的put。

 

如果股價大跌，一般而言可以選擇：

1) 購回期權；及/或

2) 沽出行使價較低的put。

 

平倉的做法可以選擇：

1) 直接平倉，問題是需要付出比買入時更多的時間值。

2) 買入較低價的put，最大損失比直接平倉多，但費用比直接平倉低。

3) 如深內價內，可以沽期指，如果結算時put仍然價內，好處是不用付出時間值便可平倉，仍可全數收取期權金。但如果期指反彈，put變成價外，則會發生損失。

 

在實際操作上還有很多問題：

 

止蝕

廢柴基金一般沽put離現價15-20%。但如果put變成價內的話，一般IV都已經急升，如10月的情況，一開始沽的是17000的put, 假設10%止蝕，即跌至15500止蝕，所估的put除了內涵值1500外，時間值因為IV急升的關係升至大約1000點，如果平倉，扣除沽出價400點，勁蝕600點時間值。

 

IV太低

在一般情況下，除非提早至上月中沽，要沽離現價20%的put基本很難有300點以上。如貪心沽10%的put，往往一夜之間變為價內。其實有此想法，已經偏離了鎖定買入價的本意，變成以權收租的交易部位。

廢柴基金思想篇(1) - Covered Call

廢柴基金的本來的主要理念是1)Covered call 2)用期權買入股票。基本的想法是以期權去加強股票的回報，並不是期權交易的部位。廢柴基金最主要的問題是沒有保護本金及止蝕的策略，結果遇著大跌市方寸大亂。經過11月的胡亂操作失敗之後，本廢決定再進重新進修期權，再修正廢柴基金的操作，制訂各種情況下的對策。

 

第一章 Covered Call

 

Covered Call是期權入門者最常用的一種策略。買入股票並沽出價外Call，以股票升幅受限換取期權金。最理想的狀態為股票窄幅上升，除全數收取期權金外，股票亦增值。

 

如果股價急升，期權變為價內，就要做出艱難決策：1)不買回期權，結算時賣出股票 2)買回期權(或等結算)，繼續持有股票。

 

如果沽出的Call的行使價比買入股票的格價高，策略1) 只是減少回報。但如果沽出的call的行使價其實比買入股票價還低的時候，就會面臨是否被動止蝕的問題。

 

策略2)，雖然股票有未變現收益，但在購回期權時會產生現金損失，此時應沽出行使價較高的call，去減少現金損失。最壞的情況就是在購回期權後，股價大跌。執行策略2的最大問題就是何時買回期權，假設離結算還有很多時間，IV比購入時很多時候會大升，購回期權的損失很大。如果不買回期權，股價下跌當然最好，股價會繼續上升的話損失增加。

 

如果股價急劇下跌，亦要做出艱難決策：1)賣出股票，購回期權止蝕。2)繼續持有股票。如用策略2，可購回期權後再沽出行使價較低的call，減少損失。最壞的情況當然是股價再下跌，但如果股價反彈至比行使價高，就要面臨之前所述的問題。

 

以上只是一般的理論。實際的操作其實還有無限的可能性：

 

當股票升至行使價：

 

1) 買入股票或期指對沖，變相購回期權。如果股價在結算時高於行使價，仍可全數收取期權金。如果股價下跌，股票/期指便會虧損。在買入股票/期指後，可以再沽出價外Call，再收取權金。某程度上，這是一個順勢而行的操作方法，牛市時可能是一個好方法。

 

2) 買回較高行駛價的call，最大損失比直接平倉多，但費用較低，適合不相信股價會再大升時用。

當股票下跌：

 

可沽出期指，變相止蝕，但繼續持有股票。最壞的情況是沽出期指後大升。沽出期指後，可以選擇再call，變成naked call。或者可以選擇沽put，如果股價回升，減少期指的損失，如果股價再跌至行使價，便會加大虧損。

領匯(823)回購之機遇

本文適用於本星期末至下星期初

 

通過回購領匯

假設政府通過回購領匯，政府可以選擇1)向基金股東回購 2)在市場回購。

 

第一個選擇 – 向基金股東回購

如用高溢價向基金回購，必定遭小股東炮轟：「點解剩係俾好孩子出貨？」。

如用折讓價回購，如果你是基金，有一個一定要買夠25%股票的人，你會平價賣給他嗎?

 

第二個選擇 – 在市場回購

仍可套用以上邏輯，作為股東，你會選擇1)用市場價即沽給政府 2)睇定先算。如果選1，即代表你認為市場價是非常高估了。除非市場價夠高，否則小股東沒理由以市價沽給政府。

以政府的思路(即寧得罪基金，莫明顯得罪市民)，必定在市場回購，或者用溢價優先小股東回購。無論採取任何方法，股價必然會升。

 

不通過回購領匯

既然不通過回購，已無膽沽貨或無膽買貨的基金及散戶必定入市，股價還會跌嗎?

 

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【新報訊】醫學界議員梁家騮將於本月17日，在立法會提出回購領匯的動議。社民連昨日召開黨團會議後決定，會就梁家騮的動議提出修正案，要求政府最少回購25%的領匯基金單位，以及承諾不再把新興建的公屋商場、停車場及街市賣給領匯，該修訂會由梁國雄於明日向立法會提出。

 

涉資94億料難度不大

社民連副主席陶君行表示，社民連原則上支持梁家騮的動議。但因為領匯股書裏列明，如要通過特別決議案，法定人數需持有不少於25%的基金。陶君行認為，政府若要左右領匯董事局大局的話，梁家騮建議回購的20%並不足夠，社民連遂要求政府回購不低25%的領匯基金單位。

社民連以上周五領匯的收市價，每單位14.68元計算，政府須斥資79.4億元回購；若以過去52週平均價，即每單位17.35元收購，涉及金額則為93.8億元。陶君行指，房屋署有600億元累積盈餘，出資不超過100億元作回購，難度應該不大。

陶君行批評，領匯方面只專注能賺錢的核心業務，卻大幅增加商戶租金、扼殺小商戶經營空間及漠視居民生活需要。陶表示，他們現在不是要求政府百分百回購領匯基金，相信小股民不會趁「托價」，而且政府亦應趁有領匯股東出貨時「執貨」，以保障公屋居民享用街市、商場等措施的權利。

REIT研究 - 領匯 (823)

(柴按:原文十一月頭發佈，錯手delete了, 好在google仲有copy)

基本資料

現價:13.4

07/08年 (3月年結)業績

可分派收入: 1602M

已發行基金單位數目: 2158M

每單位分派: 0.74

股息率: 5.5%

NAV: 14.16

資產負債比率:39.3%

估值

REIT研究 - 冠君產業信託(2778)

基本資料

現價:1.49

2008年 (12月年結)中期業績

可分派收入: 787M

已發行基金單位數目: 4419M

每單位分派: 0.1781

股息率: 未計到

NAV:6.93

資產負債比率:30.5%

 

簡評

公司上市時資產只得中環花旗銀行廣場。今年向大股東高價購入朗豪坊商場及辦公室，由於只得兩項物業，風險較大，不過亦同時有利分析公司的表現。

 

跟陽光房託及泓富一樣，冠君產業信託上市時都有利率掉期及放棄分派等財技。不過至2008年6月，所有財技均已終止。然而，由於朗豪坊在08年5月買入，有1個月的業績反映在08年中期業績，公司亦發行可換股債券(理所當然，本廢唔係好識會計處理係點)，大大增加分折的難度。

 

中環花旗銀行廣場

根據公司以前年度的資料，租金收入的變化可以十分大。中期報告聲稱市值租金為125元，而公司平均租金為75元，估計09年租金收入可大約與08年持平，10及11年下降，12年希望回穩。

 

朗豪坊

辦公室3成租值的租約2010到期，45%2011年及以後到期。商場5成2010到期，1成2011年及以後到期。如果2010年經濟還未轉好，租金收入可能下降。

 

估值

   
 

理論上公司估值應包括下半年的分派。上半年財技外的分派為每股0.08，公司年報聲稱下半年財技外的分派會大幅提高。假設屬實，每股分派12仙，估值應相應提高。但swap unwind之後，財務成本應該都是real cash，理論上可分派收入應大約等於除FV gain外的稅後利潤。用09年的數據，應為0.06左右。木宰羊。

David Webb 概念股 2008 - Follow Up

得車仔網偉哥告知，Webb哥昨天申報11月25日減持BB車至5%之下，本年的投機正式宣告失敗。剛剛0.4倉皇逃離之前0.405入的一小注。查資料，Webb哥在333的股東大會稱睇好電子股，但電子股只得927可選，除非Webb哥選他本人持有少於5%的股票，如2633，但2633的可能性應甚低。

再update 賠率，不推介 (85%) 927 (15%)

相信即使本年沒有Christmas Pick, Webb哥應該亦會有專文檢討以往的推介。估計最遲星期五晚會有交代。