Posted in INV168 by gaubinfor
睇中單位後，簽臨約前，緊記先再響代理不在你身邊時，問番大廈管理處該單位有無欠管理費、大廈維修費及涉及 3rd party 訴訟。再問起碼超過一間銀行估價，寧願比估價費各銀行賺，無謂因小失大，特別是凶宅及涉及第三者保險 (例如大廈平台有石屎剝落打傷人)，坊間公開的資料庫，不論收唔收 $ 的，無論如何不及銀行估價部專用的 update 和詳細。若大廈管理已轉左做業主立案法團的，更要打醒十二分精神。
唔止利嘉閣，所有代理，不論是否正值而家冰河時期，一定將大廈維修帶給新業主的隱藏責任刻意隱暪。
壹週刊 2008-10-09 時事 A012-014 投訴(1)
樓盤周身蟻利嘉閣亂吹累買家
有讀者透過利嘉閣買樓，代理在簽訂臨時買賣合約時，只輕描淡寫謂屋苑有一宗「官司仔」，無須理會。讀者不以為意繼續交易，豈料申請按揭貸款時處處碰壁，始知當日代理口中的「官司仔」，原來影響深遠。
事主如今買樓不成，被賣家沒收八萬元大訂外，利嘉閣還睜大眼向苦主追收五萬元佣金。
上月中，賴先生打算於沙田區換樓，在利嘉閣介紹下，睇中沙田好運中心栢林閣一個六百呎單位，並以二百四十一萬元成交。
代理黎子傑不斷慫恿賴先生即場扑槌，惟簽約前一刻，才輕輕提及屋苑曾有電梯夾傷人訴訟。「我問代理到底係咩一回事，佢話不過係官司仔，加上業主立案法團買了第三者責任保險唔使怕。」代理又拍心口謂官司不會影響按揭申請，賴先生見官司僅屬同一屋苑另一座大廈，甚為「離身」，便聽信代理所言簽約。
簽約後，賴先生始發現沒有銀行願意為其單位批出按揭，「我問過東亞、恒生和交通，通通都因為該宗官司，拒絕我的申請。」按揭不成，賴先生無奈撻訂，白白損失八萬元首期，現更被利嘉閣追收買賣雙方合共五萬元的佣金。
求證即場踢爆代理亂吹
記者早前陪同賴先生到沙田好運中心利嘉閣分行查詢，負責該宗交易的代理黎子傑仍死撐該宗官司只是小事，「我聽其他睇樓客講番，得兩間銀行唔肯批出按揭，我哋做代理又點知得咁清楚。你問吓中銀吖，實幫到你o架。」
賴先生遂即場致電中銀查詢，並啟動電話的揚聲裝置，讓在場人士聽清楚。中銀職員聽到事主所買的單位住址，即斬釘截鐵指屋苑有訴訟在身，銀行不會向賴先生的單位批出按揭。代理聞言仍狡辯道：「我介紹你去問另一個中銀職員，佢實幫到你。」語畢即拿起一張中銀咭片塞給賴先生，便着他離開。
記者再向同區多間地產代理行查詢，職員均表示好運中心有官司在身，更有屋宇署發出的建築物清拆令，附近經紀全部皆知，並非利嘉閣所言「做代理點知咁清楚」。
跟進一宗官司 千四戶受綁
翻查法庭資料，好運中心楓林閣○六年四月發生電梯夾傷人意外，傷者同年底入稟高等法院，控告好運中心業主立案法團疏忽而追討賠償，因此整個好運中心共一千四百個單位，承造新的按揭有難度。
記者致電滙豐、中銀、恒生、渣打、星展，查詢賴先生單位的按揭申請事宜，一律食閉門羹，恒生職員更直言：「無論做七成或九成按揭，只要牽涉訴訟，以一般經驗，我哋都唔會批。」
專家話代理有疏忽
地產代理監管局委員及專業發展委員會主席曾煥平批評：「代理有責任清楚解釋官司樓的風險，如果買家仲唔清楚，應該俾時間佢去問自己的律師先，唔好叫買家立即簽約。」
買家除了蝕訂外，更有機會被賣家追收差價。律師梁永鏗批評，代理在事件上須負上責任，「代理不能代表銀行講嘢，佢提供客人不確實樓宇按揭資料，誤導客人下決定，只係想做成買賣，從中賺取佣金，有違其專業操守。」
回應拒認有錯
經本刊轉介，利嘉閣否認代理曾誤導事主，並稱會循法律途徑追討佣金。
賴先生已發律師信予利嘉閣取消該次買賣，並決意追討訂金及拒絕付佣。
（廖慧英）
壹判官
利嘉閣代理口輕輕，淡化單位的潛在風險，累買家按揭不成，認真離譜。
同場加映上網查冊自保
置業終歸是重要決定，除了要看清單位是否四正美觀，但更要做足功課，細閱文件條款，揪出魔鬼細節，方為自保上策。
第一步索閱最新資料
買賣樓宇時，代理必須提供土地登記冊，列明單位過往的業主資料，若樓宇涉及有任何風險，還會註契寫明。但單位資料日日更新，隨時有訴訟後來殺出，影響單位申請按揭的成功率。因此簽約前，記緊要代理提供最新的土地登記冊，看清楚才好做決定。
除了靠代理，買家也可自行登入土地註冊處的網上查冊服務（https://www.iris.gov.hk/eservices），即時購買單位的「過往與現時」資料，每份收費為二十五元正。
第二步註契字眼要留神
土地登記冊可能厚達十多頁，買家可以在「物業涉及的轇轕」一欄，查閱單位註契紀錄。若發現註有屋宇署發出的清拆維修令，差餉欠款或法庭傳票等的話，就要加倍留神，以免誤買「麻煩樓」。
第三步忌用「送契」轉讓物業
若得親友轉贈物業，而不涉及金錢交易的話，樓契會注明物業為「送契樓」（Deed of Gift）。此類物業受限於《破產條例》，原業主如在轉贈物業後五年內破產，破產受託人可要求索回物業。銀行不欲承擔風險，故只會接受送契年期達八年或以上的物業按揭申請。
若要賣「送契樓」套現的話，律師梁永鏗教路，業主可跟親友重新按正常買樓程序完成交易，另支付物業轉讓印花稅，如二百萬元以下的單位稅款為一百元。「到時單位以市價買賣，不再是送契樓，業主要賣出單位也較容易。」
（廖慧英、何家茵）
須注意的註契內容及用字
涉及業主資料：已故（Deceased）、破產通告（Bankruptcy Notice）
涉及單位業權：送契（Deed of Gift）、臨時押記令（Charging Order Notice to Show Cause）及正式押記令（Charging Order Absolute）
涉及單位狀況：由屋宇署發出的清拆令、危險樓宇維修令及斜坡維修令等 (<---多位巴打小心，一些屋苑完成左呢類乜乜物物 order 後有關部門會發張叫 letter of compliance 既紙証明佢地收貨，大部分代理同物業投資者見到 land search 有埋呢張紙以為件工程佢無手尾跟，然而這封 letter 只代表維修令完成，不代表屋苑所有業戶都夾晒錢，小妹每次睇樓前後一定問清楚管理處心水單位有無欠大維修 / 管理費，如果唔係要睇我個律師小唔小心，有 d 律師對呢樣都未必留意 )
沒有留言:
發佈留言