樓市透視眼：專家買連約盤攻略 (From 蘋果日報)

樓市透視眼：專家買連約盤攻略

近期樓市回穩，一手新盤當旺，二手買賣回升，在「磚頭」文化重新抬頭之時，投資者不斷尋找回報可觀的收租物業，為資金謀出路，最近由細價樓以至中上價樓皆接連出現連租約成交，不過，連租約盤向來無樓睇，投資者未睇先買，始終存在一定風險，故今期特別找來經驗豐富的業內人士教買連租約盤貼士。
樓價超跌越來越多人買「磚頭」

「買樓收租，永遠都要夠穩陣，夠大路，鐵路沿線屋苑一定係首選，想平可以買嘉湖山莊，出中環快過馬鞍山。今次樓市小陽春十分旺，金融海嘯後，好多人都認為實物始終好過金融投資產品，股票一跌就唔見咗一大截，層樓最多都係跌兩、三成，風險相對較低。」中原研究部聯席董事黃良昇分析說，由於樓價超跌，所以吸引越來越多人買樓，個市旺到無吉樓睇，投資者惟有買入連租約單位，尤其是高租金的舊租約更加搶手。另外，美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，銀行存款利息近乎零，在雷曼事件的陰影下，已驅使不少投資者改為買樓收租，加上目前樓市喘定，樓價回穩，再度刺激投資者入市，最近以租金回報有4、5厘的連租約單位成交較多。

中原趙鴻運指出，通常買連約盤的都是投資經驗豐富的人士，他們只看圖則及價位便可入市。

【攻略】

向管理處查詢漏水問題

「買樓無樓睇，最怕就係買到漏水樓，買家雖未能入屋查看，但可向管理處查詢滲漏問題。」中原地產首席分區營業經理趙鴻運指出，如單位有滲漏情況，有可能牽涉到樓下和樓上單位，買家只要向管理處查詢樓下和樓上有沒有投訴過漏水問題，便可知到單位內部是否有滲水。另外，買家亦可直接走到樓上或樓下單位詢問。

要求業主出示租客交租記錄

由於連約單位租客並非買家自己所選，最擔心遇上租霸欠租，故買家在簽訂臨時合約前，一定要業主出示租客近6個月的交租記錄，以防業主隱瞞租客欠租問題，通常業主都肯合作。

教買鐵約單位

買家如能買入連鐵約單位，則為較理想的物業投資。何謂鐵約？趙鴻運稱，以太古城為例，若現有單位租客為日本人或韓國人，便可視為鐵約，因為日本人或韓國人居住一般約2年，而且每月還有一定金額的公司房屋津貼，買家至少不用擔心欠租問題，加上他們對居住有要求，本身亦愛整潔，所居住的單位內櫳必須企理，廚房、浴室更要求新淨，所以買入這類單位大可放心

單憑大門新淨程度，可估計內櫳質素。

見「門」知著

所謂見「門」知著，即使無樓睇，亦可從大門新舊情況，推測單位內櫳是否經過翻新。趙鴻運教路，如所見的是廿多年的原裝大門，則可推算單位內部可能廿多年並無翻新裝修，買家要有心理準備，所買的有可能是「殘、爛、散」，相反，若大門越是簇新，兼款式越是新穎，則內櫳有很大機會曾作出翻新。

要求長交吉期乘機摸番轉

在購入連約盤時，可要求業主給予較長交吉期，合理要求最長為4個月，由於業主仍然有租收，一般都願意接受，而買家則可趁這4個月期間，博樓市升勢乘機摸番轉，若未能成功摸出，仍可如期交易，即買即收租。

轉移按金

趙鴻運教路，不少買家在買入連約單位時，都忘記向業主取回租客已交付的2個月按金，建議買家在成交日當天，要求業主經律師樓，一併將2個月按金轉移到買家戶口，否則日後租約期滿，租客追收按金時，買家便要自行交回2個月按金給租客，蒙受金錢損失。

收租物業不需要買頂級貨，較平宜的次級貨同樣可享高回報。

平價無景一樣高回報

買樓收租始終有別於自住單位，趙鴻運指出，即使平價無景單位，亦同樣可享高回報，次級貨與優質單位，其租金差距不會太大，租客反而會較注意內櫳保養是否良好。

找機會睇樓

「在簽訂臨時合約後，買家可嘗試要求業主安排睇樓，曾有買家成功假扮裝修工人，與業主一同查看單位。」趙鴻運稱，例如剛剛遇到租客要求業主維修單位，買家可抓緊機會與業主一同前往睇樓。

【利】

即買即收租坐享高回報

現時不少屋苑平均租金回報約有4厘多，比起銀行存款利息高，對於投資者甚具吸引力，由於近日樓市暢旺，吉樓盤源欠缺，投資者已急不及待，買入連約盤收租，最大好處是可即買即收租，馬上坐享高回報。

慳半個月佣金

買入連約盤，即連租約一併購買，可節省半個月經紀佣金，而且還可以省回單位裝修費、添置傢俬電器費用、尋找租客時間，避免丟空期出現，以及省回免租期內的金錢損失等。另外，由於單位已有租客租住，上手業主已代為篩選租客，省卻不少揀租客的功夫。

連約盤平市價5至8%

由於連約盤十間有九間都無樓睇，僅極少數例外，故連約盤通常都會較市價平5至8%，買家可乘機向業主大力壓價，業主一般都會接受現實乖乖就範。

進可攻退可守待升市財息兼收

購買連約盤，尤其是回報穩健的大型屋苑，可謂進可攻、退可守，為目前抗低息、抗通脹的投資工具，若後市走勢未明朗，仍可一邊收租，一邊等待樓價升值，反正收租夠供樓，當樓市大升時，則可連租約一併賣掉，盡享財息兼收。

投資物業可按七成

最近銀行放水，推出五花八門優惠搶客，最近更惠及連租約的投資物業，由早前一般只批五成按揭，放寬至七成，解決投資物業按揭不足的問題。

【弊】

可能支付巨額維修費

雖然買入連約盤擁有上述不少優點，但由於始終無樓睇，單位內櫳如有滲漏、喉管淤塞等問題，便需自行負責維修，假若遇上嚴重的結構性問題，更要花費巨額維修費，招來損失。

租客無得揀租約條文不能改

由於租客是上手業主所選，租客究竟是甚麼人，只能靠上手業主描述，買家需留意有關風險。另外，上手業主與租客所簽訂的租約，內容所有條文亦無法更改，買家只可全部接受。